Na budowanie za gotówkę stać niewielu z nas. Kredyt hipoteczny wydaje się być doskonałym rozwiązaniem, na nasze problemy finansowe. Czy aby na pewno?

JAK BUDOWAĆ, ZA GOTÓWKĘ CZY NA KREDYT?

Hasło wydaje się być zupełnie oczywiste, a jednak tak nie jest, bo gdyby zapytać o to każdego człowieka z osobna, to zdziwilibyśmy się ile będzie odpowiedzi na to zupełnie banalne pytanie. Nasi dziadkowie budujący za czasów Polski Ludowej, potrafili latami zbierać materiały budowlane, aby potem niejako z zaskoczenia i przy wsparciu połowy wsi w kilka miesięcy zakończyć budowę. I taki sposób budowania dla wielu ludzi był zupełnie normalny, tak budowało się kościoły, szkoły, przedszkola i domy.

Drogi, czy tani kredyt. Teraz w dobie życia na kredyt wystarczy jeden podpis w banku, aby już za rok odebrać swoje klucze od wykonawcy czy dewelopera. Świat na kredyt ma jednak tą wadę, że jest drogi i nie każdego stać na duży kredyt. A rzeczywistość kredytowa aż roi się od haczyków i rosnących rat. Daje za to możliwość natychmiastowej realizacji wszystkich marzeń już na początku drogi przez życie. Są oczywiście minusy w postaci wielu poniżających rozmów z bankami, kiedy okazuje się że nie jesteśmy grupą docelową danego kredytodawcy, albo stajemy się piłeczką krążącą pomiędzy kosztorysem wykonawcy, a kosztorysem banku, bo wyceny nie są do siebie nawet zbliżone. Na koniec warto wiedzieć ile przepłacimy za kredyt rozłożony na 30- 40- lat, kiedy „franek” znowu skoczy, a złotówka popłynie. No ale mamy swój dom już teraz, bez wyrzeczeń no bo ten tysiąc lub dwa jest przecież do przeżycia, no przynajmniej do czasu kiedy do drzwi zapuka komornik… Jasne, że jak kogoś stać i nie ma zapału do samodzielnego prowadzenia budowy, to są firmy które zajmą się wszystkim, wystarczy jeden telefon.

Ważne, żeby przy planowaniu inwestycji mierzyć siły na zamiary i realnie patrzeć na własne możliwości finansowe. foto wozówka.pl

Budowa systemem gospodarczym.

A co z tymi których nie stać na kredyt, albo po prostu nie chcą się uwiązać do umowy kredytowej na pół życia. No, na szczęście jest w Prawie Budowlanym taki wariant budowy nazywany „systemem gospodarczym” i wystarczy jeden wpis w dzienniku budowy żeby ten system wprowadzić w życie. A efektem takiego podejścia jest najczęściej dobre kilka lat spędzonych przy doglądaniu własnej budowy i niejednokrotnie „drugi etat” u siebie, na własnej budowie. Zgadzam się że nie każdy ma czas i siłę na taki wariant budowania, ale warto chociażby poznać czym to się je. System gospodarczy potrafi zaoszczędzić nawet 20-30% procent kosztów budowy, bowiem sporą część kwoty budowy z kredytem pochłaniają pośrednicy (bank, właściciel firmy wykonawczej, itd.). System gospodarczy daje możliwość budowania za tyle ile mamy gotówki, a budowę można wstrzymać na każdym etapie, kiedy już dozbieramy pieniędzy. Wariant ten tak samo jak „kredytowy” ma swoje plusy i minusy, ale dobrze jest wiedzieć już na początku drogi, że mamy wybór. Każda metoda ma swoje mocne i słabe strony, no i oczywiście różną cenę. Tylko przy systemie gospodarczym stanowczo mniejsze jest ryzyko utraty wszystkiego, kiedy kasa się skończy. Po prostu wstrzymujemy budowę na jakiś czas, a w ostateczności sprzedamy to co już zbudowaliśmy odzyskując tym samym zainwestowany wkład, a może nawet jeszcze trochę zarobimy, w końcu cena ziemi nie idzie w dół, a Bank Ziemski to najlepsza lokata kapitału. System gospodarczy sprawdzi się, przede wszystkim u tych którzy naprawdę umieją dobrze planować wydatki i potrafią ogarnąć nowe dla nich rewiry wiedzy budowlanej. W systemie budowlanym można podzielić inwestycję na etapy, budując na przykład fragment budynku, tak aby dało się zamieszkać, aby znowu nazbierać funduszy. Niestety nie sprawdzi się to u miłośników szybkiego życia, kiedy wszystko chcemy mieć natychmiast, to raczej droga dla niespokojnych dusz, freelancerów i wolnych zawodów, czyli ludzi którzy mają na to czas.

Budżet jaki mamy do dyspozycji ma niebagatelny wpływ na ostateczny kształt i formę budynku. Dom nie musi być bardzo duży, ważne żeby był funkcjonalny i optymalnie zaprojektowany. foto wozówka.pl

Budowlana sztuka kompromisu.

W mojej praktyce zawodowej trafiali się ludzie, którzy potrafili sprzedać własne mieszkanie, aby cały okres budowy zamieszkać na swojej działce w domku holenderskim tuż, obok budowanego budynku, aby być blisko i aby wszystkiego doglądnąć, no i oczywiście aby mieć środki na budowę uzyskane ze sprzedanego mieszkania. Dzięki takiemu podejściu budowa szła dużo szybciej, a każde popołudnie po zejściu z placu ekipy poświęcali na drobne prace przy własnym domu. Trafiali się również inwestorzy, którzy już na etapie projektowania podejmowali decyzję o podzieleniu inwestycji na etapy, pozwalające ograniczyć początkowe koszty. W tym wypadku na początku realizowana była część garażowa, o powierzchni około 45 metrów kwadratowych, z przeznaczeniem na tymczasowe mieszkanie, a w drugim etapie miała być realizowana część mieszkalna, a garaż odzyskać swoją właściwą funkcję. Takie podejście oznacza oczywiście zgodę na pewne kompromisy, ale pozwala wyraźnie obniżyć koszty inwestycji, rozbijając ją na możliwe do zaakceptowania kwoty. Zdarzyło się również realizować inwestycję projektową na zagospodarowanej działce, gdzie trzeba było budować dom w miejscu starego (do rozbiórki), a jednocześnie inwestor nie miał się dokąd wyprowadzić. W takiej sytuacji trzeba było rozebrać połówkę starego budynku, postawić połówkę nowego, następnie przeprowadzić inwestora do nowej części, resztki rozebrać i dobudować drugą nową połówkę. Wymagało to dużego zaangażowania wszystkich stron procesu inwestycyjnego oraz naprawdę czystej ekipy budowlanej.

Wybór sposobu finansowania inwestycji decyduje o ostatecznym terminie oddania budynku do użytku i długości spłat ewentualnego kredytu. foto wozówka.pl

A może budować etapami?

Podział inwestycji na etapy nie jest niczym niezwykłym przy dużych inwestycjach, gdzie ze względu na rozmiary działki budowlanej, problemy logistyczne, czy stopień skomplikowania inwestycji nie ma możliwości budowania wszystkiego na raz. Przy niewielkich inwestycjach podział budynku na dwie części pozwala mocno ograniczyć początkowe koszty, jest to ważne szczególnie w systemie gospodarczym, gdzie mamy ograniczone możliwości finansowania, a środków wystarcza jedynie na połowę budowy. Owszem można byłoby postawić całość w stanie surowym, ale bez możliwości zamieszkania. W takim wypadku wybudowanie połowy w stanie wykończonym pozwala zamieszkać we własnym (początkowo dość małym) domu. Pozwala to również ograniczyć straty związane z wandalizmem i kradzieżami na pozostawionym bez opieki i w stanie surowym budynku. No a mieszkając na własnej częściowo zabudowanej działce możemy spokojnie pracować nad zagospodarowaniem ogrodu, co również wymaga sporej ilości czasu. No i koniecznie trzeba pamiętać, że taki wariant budowy minimalizuje możliwość pojawienia się na budowie komornika, a to już samo w sobie jest olbrzymią zaletą, ponieważ najczęściej budujemy za posiadane środki. Niestety w epoce szybkiego życia na kredyt ludzie zapominają, że dopóki nie spłacą bankowej pożyczki, wciąż mieszkają u kogoś. No i trzeba tu jeszcze wspomnieć o popularnym w ostatnich latach ryzyku związanym z rozpadami małżeństw i podziałem kredytowego majątku.

autor: Adam Powojewski

tekst powstał 9 stycznia 2015 roku

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.