Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę, ma tyle samo zwolenników co przeciwników. Oba warianty mają swoje zalety, ale także wady. Każde niedopatrzenie na etapie uproszczonej procedury może się skończyć w sądzie, a na rozstrzygnięcie trzeba będzie czekać latami. W określonych przypadkach warto wybrać wariant wymagający pozwolenia na budowę, wtedy część winy weźmie na siebie urzędnik.

Projekt domu na zgłoszenie, wady i zalety.

Pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie? Z jednej strony barykady stoją architekci i urzędnicy wydziałów architektury, którzy mają dodatkowy obowiązek i zarobek związany z uciążliwym załatwianiem uzgodnień branżowych (warunki techniczne i uzgadnianie lokalizacji budynku). Z drugiej zaś broniący się inwestor, chcący wdać jak najmniej, na według niego nikomu niepotrzebne papierki. Pół biedy jeśli przy wydziale architektury funkcjonuje zakład uzgadniania dokumentacji tzw. ZUD (ZUDP, itp.) wtedy można uzgodnić lokalizację budynku i infrastruktury w jednym miejscu. W innym wypadku czeka nas objazd krajoznawczy po (gazowniach, wodociągach, telekomunikacjach, spółkach wodnych i zakładach melioracji, drogach gminnych i powiatowych, archeologii, itp).

Zgłoszenie projektu, gdzie i jak załatwić sprawę.

Człowiek na co dzień zajmujący się projektowaniem i uzgadnianiem wie gdzie pójść i jak sprawę załatwić, co innego inwestor robiący to pierwszy raz jest to droga przez urzędniczą wieżę Babel. Każdy kto osobiście załatwiał wszystkie uzgodnienia dla własnego domu wie dobrze o czym mówię. Ilość formalności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę sięga kilkunastu uzgodnień/procedur. Połowa tego są to oświadczenia i zaświadczenia dotyczące, zapewnienia dostaw mediów, przyłączenia instalacji do budynku i wszelkie inne zgody niezbędne dla prawidłowego i legalnego funkcjonowania budynku mieszkalnego. Problem w tym ze te uzgodnienia i oświadczenia są tylko makulaturą dokładaną do projektu, potem i tak trzeba wykonać kolejne właściwe projekty branżowe i instalacyjne oraz uzyskać na nie kolejne zgody, a po budowie odbiory, aby procedury doprowadzić do końca.

Brzmi jak czarna magia? I tak faktycznie jest.

Uproszczona procedura w trybie zgłoszenia projektu?

No ale kochana władza już pędzi aby ulżyć nam w cierpieniach i w nadchodzącej nowelizacji nie będzie trzeba uzyskiwać owych oświadczeń i obietnic o zapewnieniu tego czy tamtego, w ramach zgłoszenia i tak będziemy musieli sami zadbać o zapewnienie ich, ale już za plecami urzędu, który sprawdzi tylko zgodność zgłoszenia z przepisami i warunkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ewentualnie o zgodności z decyzją o warunkach zabudowy (WZ).

Zgłoszenie budowy domu, jakie terminy.

Czyli proponowana zmiana jest tylko ukłonem w stronę wydziałów architektury, które będą miały dzięki temu mniej pracy, a inwestor, projektant i architekt i tak będzie miał tyle samo do zrobienie. Całe uproszczenie jest więc tylko uproszczeniem pozornym, a budując dom i tak będzie trzeba występować o warunki techniczne i uzgodnienia z gestorami sieci dla wszystkich przyłączy i lokalizacji budynku na działce. No oczywiście musimy jeszcze poczekać na akty wykonawcze i właściwe rozporządzenia, a posłowie właśnie idą na wakacje. Ja widzę w tym trochę działanie pod publiczkę, bo rzeczywista droga przez mękę, jaką dotychczas zapewniał nam ustawodawca, tak naprawdę wiele się nie zmieni. Zmniejszenie ilości procedur o 10 czy 20 procent nie zrobi z nas drugiej Irlandii. Co najwyżej przyspieszy decyzje kredytowe, bo zamiast dotychczasowych 65 dni na uzyskanie pozwolenia na budowę, plus 7-14 dni na uzupełnienie braków w dokumentacji projektowej, no i plus 14 dni na uprawomocnienie będzie tylko 30 dni i już będzie można biec do banku po kredyt.

Projekt na zgłoszenie brak jednoznacznej interpretacji przepisów.

Niestety ustawodawca wprowadza jednocześnie kotwicę mogącą sparaliżować wolność budowlaną, mianowicie obowiązek poinformowania sąsiada o planowanej budowie. Pół biedy kiedy budujemy w dziewiczym terenie świeżo po parcelacji, kiedy jeszcze nie jesteśmy skłóceni z sąsiadami, inaczej sprawy się mają kiedy budujemy w zagospodarowanym sąsiedztwie, i nasza budowa zasłoni sąsiadowi piękny widok, lub okaże się że sąsiad od lat uprawia i zagospodarował naszą działkę pięknym stylowym ogrodzeniem i mimo że tylko „o trzy palce miedzę naruszył” możemy mieć wtedy pewność że zrobi wszystko aby oprotestować naszą budową zgodnie ze starą zasadą, że „szlachcic na zagrodzie równy Wojewodzie”, a w ogóle zasiedział już nasza działkę i na żadne ustępstwa nie pójdzie. Oj będzie się działo, a starostwa będą miały dużo roboty w rozsądzaniu spornych inwestycji.

Zgłoszenie budowy, a kredyt hipoteczny.

Rozważając proponowane zmiany mam pewność że chodzi o jednorazowe rozruszanie rynku kredytów budowlanych i ożywienie umierającego rynku budowlanego za pomocą nieprzemyślanej decyzji, bo faktycznie szybciej można będzie dostać kredyt, tylko na podstawie zgłoszenia, ale faktyczna ilość papierków zmniejszy się tylko o kilka nic nie znaczących zaświadczeń o zapewnieniu dostaw. A pojawi się wpływ sąsiadów na naszą własność. No a  jeśli dołożyć do tego proponowane poszerzenie zakresu akcji „mieszkanie dla młodych” (skierowanej notabene do deweloperów), o małe domy jednorodzinne to widać ewidentnie że jest to akcja interwencyjna, mająca na celu pilnie rozruszać tegoroczny sezon budowlany.

Szkoda tylko że ustawa wejdzie w życie na jesieni, czyli już po sezonie budowlanym… . Znaczy się, będzie kiełbasa wyborcza na wybory samorządowe i do parlamentu europejskiego, co oznacza że najprawdopodobniej, za kilka lat prawo budowlane będzie do poprawki. A za rok i tak wszystko siądzie bo krążą plotki o zniesieniu ulgi na VAT od materiałów budowlanych.

Zgłoszenie budowy, wyciąg z przepisów Prawa Budowlanego.

A wystarczyłoby na wzór pierwszego polskiego Prawa Budowlanego z roku 1928 wprowadzić zmianę zapisów obowiązującego Prawa cyt.:

„Art. 333. Dla uzyskania pozwolenia na wykonanie niżej wymienionych robót konieczne jest przedstawienie przez budującego właściwej władzy projektu (planu) do zatwierdzenia:

  1. a) na wzniesienie nowych budynków stałych i tymczasowych, tudzież na nadbudowę ich i powiększenie,”

[i nie ma tu ani słowa o uzgodnieniach, projektach branżowych, oświadczeniach i zaświadczeniach]

„Art. 334. Przedstawienie projektu (planu) nie jest wymagane dla uzyskania pozwolenia na wykonanie niżej wymienionych robót:

  1. a) na wzniesienie nowych parterowych budynków mieszkalnych i gospodarskich, na ich powiększenie oraz na przeróbkę parterowych budynków gospodarskich na mieszkalne w miejscowościach wiejskich poza obszarem województw: poznańskiego i pomorskiego,”

Gotowe rozwiązania już są wystarczy je zastosować, zresztą każdy kto interesuje się choć trochę historią architektury i budownictwa widział nie raz jak wyglądały projekty budowlane kilkadziesiąt lat temu, kiedy cała dokumentacja mieściła się na kilku stronach formatu A4 lub A3. Obecnie dokumentacja projektowa musi zawierać wszystkie możliwe informacje, (projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczny i konstrukcyjny, uzgodnienia, projekty branżowe, opisy, oświadczenia itp.)  w czterech egzemplarzach, A wszystko to łączną ilością papieru niejednokrotnie niebezpiecznie zbliża się do 1000 stron. A wszystko to żeby żyło się łatwiej, a Państwo było przyjazne inwestorom.

DOKUMENTY I UZGODNIENIA DO ZGŁOSZENIA PROJEKTU BUDOWLANEGO:

  1. Oświadczenie projektantów posiadających uprawnienia budowlane, że wykonali projekt zgodnie z przepisami, wymogami, wiedzą techniczną oraz sztuką budowlaną.
  2. Zaświadczenia o przynależności projektantów do właściwych izb zawodowych i o posiadaniu ubezpieczenia zawodowego oraz posiadaniu uprawnień zawodowych.
  3. Aktualna mapa do celów projektowych najlepiej maksimum 3 miesiące od daty aktualizacji (choć zaktualizować ponownie zawsze można).
  4. Projekt zagospodarowania działki uzgodniony we wszystkimi ewentualnymi stronami, gestorami sieci, administratorami sieci, dróg i instalacji przebiegających przez działkę lub w jej pobliżu
  5. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ważna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy (raczej nie starsza niż 2-3 lata),
  6. ZUD lub Uzgodnienia lokalizacyjne i o zapewnieniu dostaw/zasilania z gestorami/administratorami sieci:
    1. Wodno – kanalizacyjnej.
    2. elektrycznej,
    3. gazowej,
    4. podziemnych i naziemnych instalacji odwadniających Melioracja / Spółki wodne, itp. (o ile występują w terenie)
    5. telekomunikacyjnej
  7. Warunki przyłączeniowe sieci i mediów:
    1. Wod-kan,
    2. Prąd,
    3. Gaz.
  1. Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
  2. Wypis z ksiąg wieczystych lub akt notarialny.
  3. Wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej (uwaga wiele urzędów robi to samodzielnie niejako z automatu, ale tylko przy niższych klasach gruntu IV, IVa, Ivb, V, VI, klasy I, II, IIIa, IIIb wymagają wniesienia znacznej opłaty)
  4. Zgoda na zjazd z drogi publicznej (ewentualnie służebność przejścia i przejazdu, dla właściciela działki lub jego sąsiadów)
  5. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
  6. Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.
  7. Bywa że wydziały żądają na podstawie własnych odrębnych przepisów schematów lub projektów przyłączy i instalacji wewnętrznych (nie wynika to absolutnie z przepisów Prawa Budowlanego czy warunków technicznych dla budynków, a tylko i wyłącznie z samowolnych wytycznych niektórych Starostw i wydziałów budownictwa i architektury)
Zgłoszenie projektu do urzędu, łatwiejsza procedura, ale chyba nie do końca.

Oczywiście wiele z tych punktów jest zależnych od lokalnego wydziału architektury i ich zapotrzebowania na biurokrację (mój osobisty rekord makulatury na to łącznie ~1200stron czyli dwie i pół ryzy papieru na dom jednorodzinny w Krakowie). Zasada jest taka że im większe miasto tym procedury bardziej wyśrubowane i urzędnicy mają więcej możliwości wskazywania braków i błędów formalnych w dokumentacji. A jeżeli termin wydania pozwolenia na budowę zbliża się nieuchronnie, a inspektor nie zdążył wydać decyzji, wystarcza wezwać do uzupełnienia dokumentacji listem poleconym i już mamy opóźnienie nie z naszej winy (telefoniczne wezwanie do uzupełnienia dokumentacji projektowej to wciąż science fiction i co najgorsze nie przedłuża terminu urzędowego). Mi osobiście tylko kilka razy udało się uzyskać pozwolenie na budowę szybciej niż w 45-60 dni, najczęściej pozytywna decyzja nadchodzi tuż przed końcem ustawowego terminu. Co ciekawe tzw. zawieszenie postępowania nie zawsze jest możliwe i bardzo dużo zależy od woli urzędnika, kiedy daje nam np. 7 dni na uzupełnienie dokumentacji o jakiś wyjątkowo wyrafinowany dokument z którego zdobycie zabiera minimum 14dni.

Tak się to powolutku kręci, a ludzie miesiącami biegają od okienka do okienka po kolejne zaświadczenia i aż się wierzyć nie chce że miałoby się to skończyć, to byłoby zbyt piękne, a urzędnicy w wydziałach architektury mieli by wreszcie więcej czasu na dokładne sprawdzanie zgodności dokumentacji projektowej z przepisami.

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.