Ile może kosztować projekt, budowa, kredyt? Kosztorysowanie inwestycji to proces złożony i zależny od wielu zmiennych.

Zawód architekta w oczach przeciętnego człowieka kojarzy się z niebotycznymi zarobkami, SAAB-em cabrio na podjeździe wystylizowanej nowoczesnej rezydencji z basenem. Niestety rzeczywistość wygląda nieco inaczej. Ceny usług projektowych przy małych tematach na poziomie domku jednorodzinnego, bliźniaka czy szeregówki bliżej są Biedronki niż salonu PORSCHE. Naprawdę.

Średnia cena projektu domu.

Wchodzi klient do salonu samochodowego i zadaje sprzedawcy pytanie:

  • Przepraszam, a ile kosztuje samochód, tak ze 420cm długości?

Sprzedawca robi wielkie oczy i zaczyna wypytywać o szczegóły wyposażenia, kolor, indywidualne upodobania i oczekiwania względem pojazdu. Po dłuższym dogadywaniu tematu pada skrupulatnie przeliczona cena. A klient na to:

  • Ale ja widziałem w innym salonie samochody długości 420cm o 30% taniej!

Przedstawiona sytuacja była oczywiście hipotetyczna, aczkolwiek znajomy sprzedawca z dużego salonu samochodowego światowej marki mówił, że takie rozmowy zdarza mu się odbywać średnio kilka razy w miesiącu. A klient jest zdziwiony, że najmniejszy model Fiata jest tańszy od najmniejszego modelu Mercedesa z podobnym wyposażeniem. Dziwne prawda? A jednak nie do końca, w świecie architektury jest to dość powszechne zjawisko. Na początku wielu rozmów pada sakramentalne pytanie:

  • Panie, a ile to będzie kosztował projekt domu 150 metrów?

Właściwie odpowiedź powinna być tylko jedna:

  • Ale o co dokładnie chodzi? (w tym miejscu pada zestaw pytań ze strony projektanta/architekta, na które inwestor najczęściej nie zna odpowiedzi).

Niestety w środowisku projektantów to niemalże standard, szczególnie w zakresie małych kubatur, domków jednorodzinnych, niedużych obiektów handlowych i małych inwestycji komercyjnych.

Jaki jest koszt wykonania projektu budowlanego do pozwolenia na budowę.

Bo o ile pakiet wyposażenia samochodu można skompletować nieomal na kolanie, to zaprojektować domu tak się nie da. Już samo porównanie cen i wyposażenia domu do samochodu pokazuje jak bardzo różnią się one stopniem skomplikowania. Każda instalacja występująca w budynku zawsze jest wielokrotnością jej odpowiednika z samochodu. I nie ważne czy mówimy tu o ogrzewaniu, wentylacji, klimatyzacji, czy zestawie audio – video, nie zapominając o oświetleniu i izolacji akustycznej, a na systemach zabezpieczenia przed intruzami kończąc. Wystarczy wspomnieć że najtańszy nowy samochód można kupić już za 30-40 tys. zł. Natomiast najtańszy nowy dom zaczyna się od kwoty 300-400 tys. zł.

Tyle że samochodów nie sprzedaje się na metry…

Koszty projektu i budowy domu jednorodzinnego.

Wszak nie od dziś wiadomo, że cena czyni cuda. A przynajmniej takie czasem można odnieść wrażenie. Oczywiście sam projekt domu z katalogu można kupić już od ~1500zł (do tego adaptacja na działkę za 1000-3000zł), mapę do celów projektowych za kolejne ~1000zł, pozostałe formalności kolejne kilkaset złotych. Cena projektu indywidualnego wykonywana np. przez prowincjonalnego urzędnika po godzinach potrafi się zaczynać w okolicy 2000zł, na drugim biegunie są urzędnicy z dużych miast i ważniejszych urzędów, dzięki którym uzyskanie pozwolenia na budowę będzie dużo prostsze, ale stawka będzie też wyraźnie wyższa, czasem nawet 3 – 4-krotnie. Oczywiście może być wtedy problem z rachunkiem, no ale zawsze można się jakoś dogadać. Stawki projektowe indywidualne za dokumentację do pozwolenia na budowę zaczynają się od ~2000zł za projekt wykonany przez emerytowanego architekta lub studenta bez uprawnień, za to z podpisem tegoż emeryta i raczej też bez rachunku. Średnia cena za projekt domu jednorodzinnego, tzw. wiejska to okolice 4-6 tys. zł, średnia miejska mieści się w widełkach 8-15 tys. zł. Górna półka honorarium bardzo znanego architekta może osiągnąć pułap 30-50 tys. zł lub więcej  za kompletny wielobranżowy projekt Co najważniejsze ci najdrożsi starają się trzymać poziom jakościowy, czego nie można powiedzieć o projektach budowlanych za pół średniej krajowej, gdzie projektanci idą na ilość i są w stanie zrobić nawet kilka większych projektów w miesiącu. Co oczywiście ma często odzwierciedlenie w ich jakości.

Zakres projektu budowlanego domu jednorodzinnego.

Sam, nawet najdokładniej podany metraż, nie jest żadnym wyznacznikiem nakładu pracy, a tym bardziej kosztów projektu budowlanego, uzgodnień i kosztów dokumentacji oraz realnych kosztów budowy. Rozbieżności cenowe zależą od bardzo wielu czynników. Dobrze wyceniony projekt uwzględnia nakład pracy specjalistów pracowni projektowej, stopień skomplikowania, optymalizację materiałową i funkcjonalną, a także niepowtarzalność i nowatorstwo projektu (wizjonerstwo). Płatnym dodatkiem są też co chyba oczywiste tzw. załączniki, czyli projekty branżowe, operaty, uzgodnienia, mapy, badania geologiczne, solidnie przemyślane rozwiązania techniczne i funkcjonalne. Pełny zakres projektu zależy też od wymogów właściwego Wydziału Architektury/Budownictwa/Urbanistyki, który będzie rozpatrywał naszą sprawę. Jeden wymaga większej drugi mniejszej ilości załączników i uzgodnień. Z mojego doświadczenia prym w ilości kilogramów super ważnej makulatury niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę wiodą urzędy i wydziały architektury w dużych miastach wojewódzkich.

Koszty budowy domu jednorodzinnego.

Z domami, podobnie jak z samochodami, cena jest odzwierciedleniem, gabarytów, zastosowanych materiałów, wyposażenia i jakości. Minimalny koszt wybudowania (z materiałem) metra kwadratowego domu jednorodzinnego wolnostojącego, bliźniaka, czy w zabudowie szeregowej może wynieść około 1500-2000zł, górnej granicy nie ma, choć średnia cena raczej mieści się w widełkach 2500-4500zł. Ogromny wpływ na koszty budowy domu ma przede wszystkim dobry projekt, bez zbędnych udziwnień i niepotrzebnych drogich technologii. Duży wpływ ma również działka i sama lokalizacja geograficzna inwestycji, a konkretnie region kraju (wyraźnie tańsza będzie głębsza prowincja z dala od dużych miast). Tańszy choć bardziej czasochłonny będzie system gospodarczy, dużo szybszy choć też znacznie droższy będzie generalny wykonawca/deweloper w systemie zaprojektuj i zbuduj pod klucz. Ale największy wpływ na cenę i terminy będzie miał system budowania. Tradycyjne murowanie w systemie ścian trójwarstwowych ze skomplikowaną więźbą dachową zawsze będzie droższy i bardziej czasochłonny od domu systemowego (prefabrykowanego).

A wszystko po to, aby dom był nie tylko ładny i praktyczny, ale też tani w eksploatacji, a jednocześnie, aby był dobrą lokatą kapitału, którą w trudnym momencie można będzie łatwo i dobrze sprzedać.

Jak dobrze wycenić i sprzedać dom.

Właśnie sprzedaż świeżo wybudowanego domu jest ostatnią rzeczą o jakiej myślą inwestorzy. A właśnie teraz w czasach gnającego na oślep postępu, pogoni za pracą i pieniędzmi sprzedaż nowo wybudowanych domów staje się coraz prężniej rozwijającą się gałęzią branży budowlanej. Rosną jak grzyby po deszczu firmy remontujące i przebudowujące budynki pod nowych właścicieli lub zwyczajnie na sprzedaż. Bo ludzi chcących pilnie sprzedać nowe domy przybywa szybciej niż chcących kupić niedokończone inwestycje. Jest w czym wybierać, a ceny obecnie są mocno konkurencyjne. Decydujący wpływ na ceny takich domów ma technologia ich wykonania, szczególnie dobrze sprzedają się budynki wykonane z pustaków ceramicznych z pokrycie dachówką. Słabiej z cenami budynków z betonu komórkowego, pokryciami blaszanymi czy gontowymi. Decydują to raczej stereotypy o trwałości i jakości materiałów.

Rynek nieruchomości domów jednorodzinnych.

Od czasu transformacji ustrojowej społeczeństwo coraz częściej zaczyna migrować za pracą, małżeństwa rozpadają się, majątki dzielą. Domy coraz bardziej stają się przedmiotami handlu, spada przywiązanie do ziemi. Zaczyna przeważać zachodni model przeprowadzania się bliżej miejsca pracy. Koszty dojazdu stają się coraz ważniejszą pozycją w domowym budżecie, ludzie zaczynają kalkulować, jak stracić mniej czasu na dojazdy. Coraz popularniejszy robi się wynajem domów. Przy racie kredytowej na poziomie 2-4 tys. zł koszty wynajmu, urządzonego domu, na poziomie 3-8 tysięcy nie są już tak przerażające. Z wynajmowania można zawsze zrezygnować, z kredytu już nie tak łatwo. Szczególnie przy uwzględnieniu niebagatelnego wpływu odsetek na rzeczywistą kwotę kredytu, kiedy biorąc 300 tys. zł musimy oddać nawet ~500 tys.

Jaka piękna ruina domu…

Popularnym elementem krajobrazu stają się rozpoczęte budowy, które latami straszą pustymi oczodołami okien, jakby chciały się stać plenerami zdjęciowymi dla filmu wojennego. A pusty, otwarty dom z roku na rok niszczeje, pojawiają się dzicy lokatorzy. Jakiś czas może postać, ale potem nieodwracalnie się starzeje. Powrót do rozpoczętej budowy nie zawsze jest możliwy. Wtedy lepiej sprzedać nawet poniżej kosztów, pozbywając się tematu, póki można odzyskać chociaż część poniesionych kosztów. Po kilkunastu latach otwarta ruina najczęściej nadaje się już tylko do rozbiórki. A rozbiórka nie jest za darmo i wtedy już na pewno nie odzyskamy poniesionych kosztów budowy. Przed podjęciem decyzji o budowie warto dobrze przemyśleć wszystkie „za i przeciw”. A na pewno warto rozeznać sytuację na rynku.

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.