Posiadanie własnego hotelu lub przynajmniej pensjonatu to marzenie wielu z nas. Niestety punkt widzenia klienta ma niewiele wspólnego z rzeczywistą wiedzą jak działa hotel…

Dla wielu z nas hotel kojarzy się z wakacjami, morzem, górami, czyli wypoczynkiem i relaksem. Jednak jest jeszcze „druga strona medalu”, przecież hotel to też miejsce pracy dla wielu ludzi. Naprawdę niewielu z nas zdaje sobie sprawę jak naprawdę działa. Zbudowanie sprawnie działającego hotelu lub pensjonatu to bardzo trudna sztuka, szczególnie jeśli zaczyna się od zera. Jeżeli ktoś chciałby zobaczyć jak powstają tego typu obiekty, koniecznie powinien zacząć odwiedzać imprezy targowe o profilu turystycznym i hotelarskim np. „World Hotel”.

Absolutnie wyjątkowy hotel w Baranowie Sandomierskim. Niewiele obiektów może się pochwalić tak zabytkowym klimatem. foto wozówka.

A gdyby tak mieć swój własny hotel?

Turystyka jest jedną z ważniejszych gałęzi wielu gospodarek świata. W Europie są już kraje gdzie dochody z turystyki stanowią znaczący procent wszystkich dochodów budżetowych. Normą stały się regularne, coroczne się imprezy promocyjne o tematyce turystycznej i hotelarskiej reklamujące lokalne atrakcje i ciekawostki regionów. Goście odwiedzający Targi mogą przebierać spośród setek weekendowych ofert i wakacyjnych destynacji.  W jednym miejscu można zaplanować wyjazdy wakacyjne na kilka lat. Z pewnością w niejednej głowie zaczyna wtedy kiełkować myśl, że można by porzucić pracę w korporacji, wyjechać w swój ulubiony region turystyczny i otworzyć własną działalność hotelarską. Raz na zawsze zostawić za sobą cały ten miejski pośpiech, uliczne korki, codzienne dojazdy do pracy i w ogóle  cały ten zgiełk i zamieszkać w uroczym zakątku z dziecięcych marzeń. Wydawać by się mogło, że każdy kto ma zapas gotówki bez problemu może otworzyć pensjonat, czy nawet hotel. Niestety stworzenie własnego hotelu nie jest wcale prostą sprawą.

Brunów jedna z lepszych moim zdaniem adaptacji istniejących obiektów na cele hotelarskie foto. wozówka.pl

Własny hotel? Czemu nie.

Osobom spoza branży hotelarskiej często wydaje się, że uruchomienie, a potem prowadzenie hotelu czy choćby pensjonatu to nic trudnego. Sądzą, że każdy zawodowy menadżer sobie z tym bez problemu poradzi. Niestety wcale tak nie jest, czego dowodem są spektakularne bankructwa i przejęcia z pozoru tylko dobrze funkcjonujących obiektów. Rotacja wśród personelu wyższego szczebla jest w hotelach ogromna, jeżeli wraz z ilością obowiązków nie idzie odpowiednia płaca. A pracownicy wyższego szczebla potrafią co roku dopisywać nowe pozycje do długiej listy referencji. Wcale nie lepiej wygląda sytuacja wśród obsługi technicznej i porządkowej hoteli, gdzie bardzo duże obciążenie pracą przy bardzo przeciętnych zarobkach sprawia, że hotelarze coraz częściej muszą się posiłkować imigracją zarobkową ze wschodu. Co może i pozwala zaoszczędzić na kosztach utrzymania hotelu, niestety przy okazji potrafi spowodować obniżenie jakości obsługi. Owszem są miejsca gdzie ilość miejsc dostępnych miejsc noclegowych jest na tyle mała, a zapotrzebowanie na nie na tyle duże, ze wystarczy przebudować dom jednorodzinny na pensjonat i powiesić kartkę „pokoje do wynajęcia”, aby do końca życia nie musieć pracować. Niestety są to przypadki jednostkowe i dotyczą tylko w dużych miast i obleganych kurortów.

Ogromnym atutem obiektów hotelarskich jest ich unikalny klimat, który są w stanie zaoferować swoim gościom. Doskonały przykład remontu i adaptacji dawnych zabudowań pałacowych na ekskluzywny hotel. foto wozówka.pl

Badanie rynku.

Zanim zaczniemy się bawić w bycie hotelarzem warto poznać temat od podszewki i wcale nie myślę tu o kilku wizytach w hotelu. W branży hotelarskiej tak samo jak we wszystkich innych trzeba dokładnie poznać i zbadać rynek, jego potrzeby, zagrożenia, a przede wszystkim lokalną konkurencję. Dobrze byłoby też „zaliczyć” kilka branżowych imprez, popatrzeć na oferty, wystawców, porozmawiać z menadżerami i kierownikami obiektów. Ciekawym punktem w kalendarzu imprez są targi World Hotel odbywające się w październiku w Warszawie. Można tu zorientować się w ogólnych trendach branży,  modzie i kierunkach rozwoju usług hotelarskich a nawet specjalistycznemu wyposażeniu obiektów (od kuchni i pokoi po wyposażenie strefy spa i relaksu). Hotel, czy dobry pensjonat to nie tylko pokoje z widokiem i śniadanie w cenie. Pomimo słabego nasycenia rynku obiektami noclegowymi konkurencja jest dość duża. Przedsprzedaż rezerwacyjna pokoi w ramach usług „touroperatorskich” potrafi zablokować hotele na wiele miesięcy naprzód. Bo wbrew pozorom głównym klientem hotelarzy nie są wcale klienci indywidualni, a właśnie pośrednicy (biura podróży, czy popularne  systemy internetowej rezerwacji Trivago, Booking.com, Trip Advisor, itp.). Warto więc cobie zdać sprawę pod jakiego klienta mamy stworzyć obiekt. Najważniejsze wytyczne to przede wszystkim ilość łóżek i pokoi (dla zorganizowanych grup rozsądne minimum to 20-30 „łóżek”). Standard wyposażenia i powierzchni pokoi dla minimum trzech gwiazdek, z możliwością dostawienia dodatkowych łóżek dla dzieci. Bardzo ważne żeby zapewnić odpowiedni standard żywienia i rekreacji, co niestety wiąże się z koniecznością  uruchomienia w ramach hotelu samodzielnej restauracji i strefy relaksu (fitness, spa, basen, siłownia, salon odnowy). Oczywiście da się i bez tego wszystkiego, niestety w takim wypadku już na starcie podetniemy sobie skrzydła rezygnując z klienta „hurtowego” (wspomnianych wcześniej biur podróży, pośredników internetowych, imprez integracyjnych i wesel).

Właściwa lokalizacja hotelu to jeden z kluczy do sukcesu inwestycji. foto wozówka.pl

Właściwy obiekt i właściwa lokalizacja.

Przy założeniu że dysponujemy odpowiednim budżetem, czy to w postaci gotówki czy kredytu dobrze byłoby skorzystać z usług specjalisty od projektowania obiektów hotelowych, najlepiej z odpowiednimi referencjami. Takiego kogoś kto wie jak działa hotel i nie będzie się uczył na błędach, ale przede wszystkim musi to być ktoś kto nie będzie się bał wskazać inwestorowi, czyli nam właściwej drogi do celu. Mając już wybranego właściwego projektanta/doradcę trzeba wybrać lokalizację obiektu. Skala skomplikowania tematu na tym etapie potrafi zniechęcić nawet najbardziej zdeterminowanych inwestorów. Jak w każdym biznesie mamy dwie drogi do upragnionego celu. Na początek trzeba więc się zmierzyć z decyzją i wyborem działki lub budynku do adaptacji, pamiętając że nikt nie sprzeda za przysłowiowe grosze, obiektu w idealnym stanie i z profesjonalnym wyposażeniem. Pierwsza to zakup budynku i przystosowanie go do wymogów, druga to budowa od podstaw. Każda z opcji ma swoje plusy i minusy, które potrafią zaoszczędzić sporo pieniędzy, albo pogrążyć całą inwestycję. Zakup budynku pod obiekt hotelowy w znanym kurorcie może być poza zasięgiem finansowym większości inwestorów (w końcu kupujemy działkę, budynek i jeszcze musimy zapłacić za adaptację/przebudowę i wyposażenie). Z racji sporego nasycenia zabudową większości miast i kurortów (no i bardzo wysoką ceną gruntu) czasem łatwiej zbudować coś nowego z dala od centrum i nastawić się zorganizowanie systemu transferu gości hotelowych do centrum. Świetnym przykładem tego rozwiązania jest słynna krynicka „Patria” zbudowana przez Jana Kiepurę na przedmieściach kurortu, której lokalizacja na obrzeżach miała więcej plusów niż minusów.

C.D.N.

W części II.

Standard hotelu i wyposażenie.

Jak zaprojektować i zbudować hotel lub pensjonat.

Jak zaadaptować istniejący budynek na hotel lub pensjonat.

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.