Architektura do wynajęcia to bardzo ciekawy temat na poważne rozważania o biznesowej stronie współczesnego designu i funkcjonalności. Wozówka.pl postanowiła przyjrzeć się na konkretnym przykładzie tematyce nowoczesnych przestrzeni biurowo-magazynowych do wynajęcia. Elewacja z klinkieru bardzo łatwo wydziela optycznie budynek biurowy od zabudowań magazynowych. Prestiż inwestycji podkreśla prosty ale elegancki ceglany wątek z nadprożami ułożonymi na tzw. stojącą rolkę. Do tego mocne podkreślenie horyzontalnych linii okien przywodzi na myśl najlepsze modernistyczne wzorce. foto wozówka.pl

Trudny temat. Wynajmowanie przestrzeni biurowej i magazynowej, sprawa wydawałoby się banalnie prosta, wystarczy znaleźć lokal i wpłacić kaucję, potem tylko comiesięczne rachunki i zero problemów z siedzibą. W rzeczywistości sprawa jest dużo trudniejsza niż wygląda, po pierwsze niewiele budynków buduje się pod wynajem we właściwy, dobrze przemyślany sposób. Większość obiektów na rynku to przestrzenie adaptowane pod wynajem z biur i magazynów które ktoś projektował pod konkretne wytyczne najczęściej dla własnej działalności, czasem pod konkretnego klienta. Nawet jeżeli ktoś już buduje pod wynajem to wybiera wariant minimum, a najemca już sobie dopasuje. Inwestor wychodzi z założenia, że trzeba postawić cokolwiek byle szybko i tanio, i już można liczyć dużą kasę z wynajmu. Niestety w polskich realiach tematyka wynajmu jest marginalizowana poprzez zwyczajową potrzebę posiadania na własność. I nie ważne ryzyko kredytowania budowy dla siebie, ważne żeby było własne, choć tak naprawdę do czasu spłaty budynek należy do banku. Mała firma może oczywiście na cele biurowo – magazynowe wynająć sobie domek jednorodzinny robiąc magazyn w garażu i na strychu, jednak na nadmiar miejsc parkingowych na wąskiej uliczce zamkniętego osiedla nie ma co liczyć. Większa firma musi szukać dużych profesjonalnych powierzchni biurowo – magazynowych.

BIURO OPENSPACE DO WYNAJĘCIA

Prosta, surowa elewacja z klinkierowej cegły kratówki Ravello żółtej cieniowanej i do tego wypełnienie pasa podokiennego na parterze cegłą Oslo perłowo-białą gładką z palety cegieł importowanych firmy Roben. foto wozówka.pl

Funkcja. A można przecież inaczej. Na rynku sporo jest lokali przeznaczonych na wynajem, ale budowanych specjalnie w tym celu. W obiektach takich duży nacisk kładziony jest na maksymalną wszechstronność powierzchni zarówno biurowej jak i magazynowej, zapewnienie odpowiedniego zaplecza socjalnego, odpowiednie parametry nośności powierzchni i posadzek oraz dostępność dla dostaw i szeroko pojętej logistyki. Bardzo ważne jest też właściwe opracowanie funkcjonalności powierzchni biurowej, która nie tylko powinna być dobrze doświetlona, ogrzewana i wentylowana, ale też zaopatrzona w dużą ilość punktów zasilania w prąd i teletechnikę. Ważne tez jest właściwe zaplecze socjalne z szatnią, kuchnią, sanitariatami i pomieszczeniami technicznymi, typu serwerownia (bezwzględnie klimatyzowana) i zamykane magazynki podręczne i porządkowe.

MAGAZYN DO WYNAJĘCIA

Ciekawe rozrzeźbienie klinkierowej elewacji za pomocą dekoracyjnych elementów z płyt włóknowo – cementowych Cembrit w powiązaniu z cegłą klinkierową Oslo perłowo białą gładką. foto wozówka.pl

Forma. Osobną kwestią wyboru lokalu pod wynajem jest wygląd zewnętrzny i wewnętrzny budynku. Zwykła blaszana hala z pewnością nadaje się dla najemcy handlującego stalą, ale jako prestiżowa siedziba dla poważnej firmy z branży internetowej czy odzieżowej to już raczej nie za bardzo. O ile wnętrza można sobie za własne pieniądze dostosować to wymiana części lub całości elewacji w wynajmowanym budynku to już sprawa bardzo droga i prawie niemożliwa do przeprowadzenia przy wynajmie krótkoterminowym. Stosunkowo łatwo jest wynająć typowy magazyn z niewielkim zapleczem biurowym o niskim standardzie. O wiele trudniej znaleźć w miarę elegancki budynek z przeznaczeniem na eleganckie biuro do którego przynależy powierzchnia magazynowa. Popularna specjalizacja budynków z podziałem na budynki magazynowe, budynki biurowe, ewentualnie kombinowane (magazyny z niewielkim biurem w blaszanym magazynie). Chociaż pojawiają się też budynki dwufunkcyjne, gdzie przy sporej powierzchni magazynowej znajdują się duże, funkcjonalne powierzchnie biurowe zupełnie nie przypominające magazynów. Gdzie teoretycznie w jednej prostokątnej bryle mamy do dyspozycji dwukondygnacyjną powierzchnię biurową w wysokim standardzie i jednocześnie magazyn wysokiego składowania na posadzce o dużej nośności z możliwością wjazdu samochodów ciężarowych do wnętrza, a przynajmniej z podjazdem pod rampę załadowczą.

Zastosowanie okładzin klinkierowych wzdłuż ciągów komunikacyjnych przestrzeni biurowych gwarantuje wyjątkową trwałość ścian tak bardzo narażonych na uszkodzenie. Tu płytka Oslo perłowo biała gładka w powiązaniu z żółtą importowaną płytką Manus Tonga z oferty firmy Roben. foto wozówka.pl

Wnętrza. Sposób wykończenia wnętrz lokali pod wynajem to zupełnie inna kwestia z pogranicza oparów absurdu. Czasem mamy do czynienia z w miarę nowoczesnym i funkcjonalnym wnętrzem podzielonym na pokoiki/klitki po 10-20 metrów kwadratowych wydzielone gips-kartonem bez wewnętrznego wygłuszenia. Czasem trafiamy na open space bez okien, o wysokości pomieszczeń 2,5 metra i oczywiście bez rozprowadzonej elektryki, ale wynajmujący łaskawie wyraża zgodę na poprowadzenie sobie przez najemcę koryt natynkowych we własnym zakresie. Dodatkowym problemem są posadzki w najróżniejszym standardzie od perskich dywanów, po brudne wykładziny przemysłowe, płytki terakotowe garażowe po 15zł/m2 (tzw. pieprz i sól), a czasem nawet zrujnowane PCV. Standardem sufitów w budynkach na wynajem jest gips-karton praktycznie uniemożliwiający modyfikację oświetlenia i instalacji, zdarzają się jednak obiekty wykończone sufitami systemowymi umożliwiającymi modyfikację rozmieszczenia oświetlenia i prowadzenie dodatkowych instalacji beż kosztów dodatkowych.

BIURA DO WYNAJCIA ZAPLECZE SOCJALNE

Obowiązującym standardem minimum dla przestrzeni biurowych jest zapewnienie pracownikom sanitariatów i pomieszczeń tzw. kuchennych i szatni. “Kuchnia” w wysokim standardzie przy powierzchniach biurowych do wynajęcia. foto wozówka.pl

Oświetlenie. Niezmiernie ważna dla każdego najemcy jest kwestia typu oświetlenia w jakie wyposażony jest budynek. Bezwzględną koniecznością nie tylko z racji obowiązującego prawa budowlanego jest oświetlenie naturalne światłem słonecznym, najlepiej boczne, ale opcjonalnie można zaakceptować oświetlenie górne za pomocą świetlików dachowych. Standardem są świetlówki w oprawach rastrowych lub oprawy świetlówkowe pojedyncze i podwójne zamykane. Oczywiście dla wynajmującego taniej jest kupić tanie nieenergooszczędne oświetlenie, bo przecież za prąd i tak zapłaci najemca. Zdarzają się jednak powierzchnie biurowe i magazynowe wyposażone w oświetlenie energooszczędne typu LED, co daje najemcy wyraźne oszczędności w rachunkach za prąd kompletnie bez nakładów własnych. Ważne też żeby można było sterować każdym punktem świetlnym lub przynajmniej polami po kilka opraw oświetleniowych osobno co jest szczególnie ważne przy przestrzeniach typu open space.

 

Ogrzewanie, wentylacja i izolacja. Podstawą oszczędności przy wynajmie pomieszczeń biurowych i magazynowych jest właściwa izolacja termiczna pomieszczeń, co daje duże oszczędności i stabilizację termiczną zarówno latem jak i zimą. Warto wiedzieć że również okna posiadają duże zdolności izolacyjne o ile w wynajmowanym budynku zastosowano zestawy trzyszybowe. Najemcy to niż nie kosztuje, ale daje zyski/oszczędności, dlatego warto prosić o certyfikat energetyczny lub charakterystykę energetyczną wynajmowanego budynku. W epoce powszechnej klimatyzacji przyzwyczailiśmy się do jej powszechności, jednak ona również generuje duże koszty dla najemcy. Jeżeli budynek ma dobrą izolację to poza krótkim okresem afrykańskich upałów może wystarczyć tradycyjne wentylowanie pomieszczeń za pomocą wentylacji grawitacyjnej lub mechanicznej ostatecznie za pomocą uchylno – rozwieralnych okien. A klimatyzację można zostawić na największe upały. W pomieszczeniach wynajmowanych na cele biurowe dobrze sprawdza się ogrzewanie nadmuchowe, jednak tradycyjne centralne ogrzewanie za pomocą grzejników podokiennych jest równie mocno rozpowszechnione. Jeżeli jednak musimy ogrzewać powierzchnie magazynowe to bezkonkurencyjne są nadmuchowe nagrzewnice gazowe.

Nowoczesne przestrzenie biurowo magazynowe muszą zapewniać maksimum komfortu świetlnego i termicznego pracownikom. foto wozówka.pl

Prąd, Internet i telefon. Nowoczesny biznes bezwzględnie wymaga tych trzech rzeczy do prawidłowego działania. Każdy wynajmowany lokal ma jakiś prąd, ale ważniejszy od zwykłego posiadania prądu jest jego zapewniona ilość jaką zapewnia zakład energetyczny. Teoretycznie przydział prądu zawsze można zwiększyć, ale to trwa i potrafi sporo kosztować. Warto tez uzyskać od właściciela obiektu oświadczenia o zapewnieniu zasilania awaryjnego na wypadek braku prądu. Internet zawsze można sobie zorganizować, ważne żeby w budynku znajdowało się klimatyzowane pomieszczenie przeznaczone dla serwerów i centrali obsługującej firmę, jej bazy danych i system bezpieczeństwa z monitoringiem obiektu i parkingu. Telefon komórkowy ma dziś każdy, jednak wiele firm woli korzystać z łączy naziemnych, które jeżeli są na miejscu, pozwalają znacząco zwiększyć wydajność komunikacji telefonicznej i internetowej.

W przypadku przestrzeni typu open space bardzo ważne jest to, aby zapewnić równomierny dostęp do instalacji elektrycznej i teletechnicznej n a całej powierzchni. Tu widoczny “florbox” zabudowany w ceramicznej posadzce. foto wozówka.pl

Ergonomia i ekologia. Nie sztuką jest drogo wynająć pomieszczenia o niskim standardzie i dużo za nie płacić, robiąc tak zwane „koszty”. Prawdziwą sztuką w prowadzeniu zrównoważonego biznesu jest wybór optymalnego lokalu, który będzie nie za mały i nie za duży i oczywiście pozwoli bez przeszkód prowadzić działalność w dobrych warunkach. Warto pamiętać że przy wynajmie płacimy nie tylko za powierzchnię biurową i magazynową, ale również za korytarze, balkony, łazienki, pomieszczenia gospodarcze i techniczne. Elewacja z klinkieru to ciekawa alternatywa dla tradycyjnych tynków i okładzin kamiennych.

Zdolności magazynowe. Jeżeli potrzebujemy powierzchni magazynowej koniecznie musimy sprawdzić parametry nośności dojazdów (dopuszczalny tonaż na znakach drogowych i ewentualne ograniczenia w ruchu samochodów ciężarowych), nośność dróg wewnętrznych, placu manewrowego i parkingu. Informacje te należy zawrzeć w umowie, gdyby nagle się okazało że właściciel terenu będzie chciał obciążyć najemcę kosztami naprawy dojazdu i podłóg w magazynie po wizycie dużej ciężarówki z przesyłką kurierską. Odrębną sprawą jest nośność posadzek (czyli podłóg) w magazynie. Dobrze by było gdyby nacisk dopuszczalny na stopę regału sięgał min. 5-6 ton, co odpowiada mniej więcej naciskowi koła dużego samochodu ciężarowego. Jeżeli posadzki wykończone są posadzką przemysłową lub żywicowane to możemy mieć pewność, że magazyn nie będzie sprawiał problemów. Sprawa wygląda nieco gorzej w przypadku posadzek wykończonych płytka ceramiczną, która słabiej sobie radzi w magazynach, ale inwestorzy wola ją z racji niższej ceny zakupu. Dobrze zaprojektowana i funkcjonalna przestrzeń magazynowa w systemie poziomych blachownic spawanych podpartych prefabrykowanymi słupami żelbetowymi.

Pełnię funkcjonalności podkreśla ekologiczne oświetlenie led-owe i bardzo wysoka klasa izolacyjności przegród, dająca wymierne oszczędności w perspektywie czasu. foto wozówka.pl

Lokalizacja i parking. Sprawa ostatnia i kto wie czy nie najważniejsza to wybranie lokalizacji wynajmowanego dla prowadzonej działalności lokalu. W przypadku bezpośredniego kontaktu z klientami dobry i szybki dojazd to podstawa. Dobra lokalizacja to bezpośrednie sąsiedztwo dróg szybkiego ruchu, obwodnic miast i głównych ulic. Koniecznie trzeba sprawdzić rzeczywiste natężenie ruchu i absolutnie nie można ufać zapewnieniom właściciela terenu. Absolutną podstawą jest własny wydzielony, profesjonalnie utwardzony parking dla klientów i pracowników, najlepiej gdyby był zamykany i zabezpieczony monitoringiem.

Mało kto zdaje sobie sprawę, że pomimo wszechobecnych nowoczesnych technologii to nadal zasilanie elektryczne jest piętą achillesową większości adaptowanych na biura przestrzeni. Tu bardzo popularny na rynku dieslowski agregat prądotwórczy. foto wozówka.pl

Podsumowując, temat nie jest łatwy i trzeba naprawdę sporo czasu aby znaleźć idealny obiekt na wynajem, nie dać się oszukać przy podpisywaniu umowy i nie dać się zabić kosztami wynajmu.

Zdjęcia do materiału zostały pozyskane dzięki uprzejmości właściciela przestrzeni biurowo magazynowej do wynajęcia w Jankach pod Warszawą. Z kronikarskiego obowiązku dodajemy więc kilka informacji o obiekcie. Nowy budynek biurowo – magazynowy oddany do użytku we wrześniu. Na wynajem przeznaczono część biurową i socjalną o łącznej powierzchni ~300m2 w systemie openspace z możliwością dowolnego wydzielenia pomieszczeń. Standard wykończenia powierzchni biurowej wysoki, podłogi gres polerowany jasno kremowy, ściany wykończone tynkiem gipsowym utwardzanym malowanym na biało, sufity podwieszane systemowe Armstrong z wpuszczanym oświetleniem rastrowym sterowanym polami po cztery oprawy. Instalacja elektryczna rozbudowana do granic absurdu (gniazda elektryczne w ścianach co ~2-3metry prąd + sieć, do tego w podłodze rozmieszczono kasety 8 szt. tzw. florbox na 6 gniazd + sieć, dodatkowo budynek został wyposażony w agregat prądotwórczy). Węzeł sanitarny (toaleta męska, damska i dla niepełnosprawnych), klimatyzowana serwerownia, pełnowartościowa kuchnia z jadalnią, szatnia, pomieszczenie porządkowe. Biura na wynajem znajdują się na poziomie +1, dostępnym poprzez reprezentacyjną klatkę schodową wykończoną cegłą klinkierową, gresem polerowanym z balustradą ze stali nierdzewnej. Nośność posadzek w części biurowej 500kg/m2, w magazynie min. 5 ton/m2. Dostęp do powierzchni magazynowej za pomocą elektrycznie unoszonej bramy “Hormann” 400x450cm. Magazyn posiada oświetlenie naturalne za pomocą poziomych naświetli ściennych umieszczonych na wysokości 4 metrów nad poziomem podłogi. Ogrzewanie części socjalnej piecem gazowym zasilającym tradycyjne grzejniki podokienne, magazyn ogrzewany powietrznymi nagrzewnicami gazowymi typu „Robur”. Budynek posiada własny wydzielony parking o maksymalnej nośności, dojazd od Al. Krakowskiej i ul. Godebskiego. I garść informacji dla fanatyków architektury: konstrukcja budynku słupowo-płytowa żelbetowa prefabrykowana, całkowicie odporna na ogień, część magazynowa obudowana płytami warstwowymi z rdzeniem poliuretanowym, dach blacha trapezowa na ryglach zerowych opartych na konstrukcji z blachownic stalowych o rozpiętości 24 metrów (bez podpór pośrednich). Wykończenie dachu wełna mineralna twarda grubości 30cm pokryta membraną. Część biurowa murowana z bloczków betonu komórkowego gr. 24 cm z izolacją styropianową grubości 20cm. Licowanie ścian zewnętrznych cegłą elewacyjną Oslo i Ravello firmy Roben oraz częściowo dekoracyjnymi płytami elewacyjnymi włókowo – cementowymi. Stolarka okienna trzyszybowa okna w części biurowej o wymiarach 100x200cm.

W sprawie ewentualnego wynajmu powierzchni biurowych prosimy o zapytanie mailowe za pomocą formularza kontaktu.

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.