Jednym z częściej poruszanych tematów budowlanych (oczywiście poza kosztami budowy) jest sprawa gdzie i jakiej wielkości dom możemy wybudować na naszej wymarzonej działce. Jeśli uwzględniliśmy już nasłonecznienie i strony świata oraz sąsiedztwo to pozostaje ustawić budynek we właściwej odległości od granic działki.

ODLEGŁOŚCI W ZABUDOWIE JEDNORODZINNEJ ZASADY OGÓLNE:

Odległości domu jednorodzinnego od granic działki:

1. Odległość ściany z otworami okiennymi 4,0m od granicy działki,

2. Odległość ściany bez otworów okiennych 3,0m od granicy działki,

Lokalizacja altany śmietnikowej na działce w zabudowie jednorodzinnej:

Odległości altany śmietnikowej (ze ścianami pełnymi lub ażurowymi, zadaszonej osłony, wiaty, szopy, budki na kosze lub kontenery na odpady stałe):

  • od strony drogi – dopuszczalne w granicy działki
  • od bocznej/tylnej granicy działki – minimum 2 metry (nie dotyczy sytuacji kiedy altana śmietnikowa przylega do altany śmietnikowej na sąsiedniej posesji),
  • od okien i drzwi pomieszczeń budynku (przeznaczonych na stały pobyt ludzi) – 3 metry,

Lokalizacja szamba na działce w zabudowie jednorodzinnej:

Odległość szamba (uwaga: bezodpływowy zbiornik na nieczystości płynne o dopuszczalnej pojemności do 10m3, może być stosowany tylko na działkach gdzie nie ma możliwości przyłączenia budynku do kanalizacji sanitarnej):

od granicy działki (linii rozgraniczającej drogi, ciągu pieszo-jezdnego/chodnika) – 2 metry,

od okien i drzwi pomieszczeń budynku (przeznaczonych na stały pobyt ludzi) – 5 metrów,

Lokalizacja miejsc parkingowych na działce w zabudowie jednorodzinnej:

Odległość miejsc parkingowych do 4 stanowisk (minimalne miejsce parkingowe przy parkowaniu prostopadłym musi mieć wymiary 2,3 x 5 metrów, przy parkowaniu równoległym 2,3 x 6 metrów):

  • od okien i drzwi pomieszczeń budynku (przeznaczonych na stały pobyt ludzi) – 7 metrów (uwaga: zachowanie tych odległości, nie jest wymagane przy usytuowaniu miejsc postojowych pomiędzy liniami rozgraniczającymi ulicę).
  • od granic działki – 3 metry.

Ograniczenia możliwości lokalizacji budynku na działce w zabudowie jednorodzinnej:

  1. Odległość od linii rozgraniczającej (krawędzi działki od strony drogi) najczęściej minimum 5,0m (chyba że plan miejscowy stanowi inaczej). Warto wiedzieć że rysunek planu miejscowego rozróżnia dwa rodzaje linii zabudowy:
  2. Obowiązująca linia zabudowy, do której bezwzględnie musimy dostawić chociaż fragment jednej ściany budynku (najczęściej frontowej, czasem jednej z bocznych)
  3. Nieprzekraczalna linia zabudowy, która wyznacza jak blisko drogi możemy, ale nie musimy ustawić budynek (tym wypadku możemy odsunąć się od drogi na taką odległość jaka nam najbardziej odpowiada, czy to ze względu na sąsiadów, czy też ustawienie działki względem stron świata).
  4. Czasem pojawiają się okresowe warunki dopuszczające lokalizację budynku bliżej granicy działki na podstawie szczególnych warunków, nie koniecznie zawartych w planie miejscowym (np. działka mniejsza niż dopuszczona warunkami planu miejscowego) warunki te najczęściej określa rozporządzenie ministra infrastruktury (jest to niestety prawo obowiązujące sezonowo, tzn. kolejne rozporządzenie może znieść poprzednie dopuszczenie).
  5. Zasięg okapów i balkonów wystających z bryły budynku w kierunku sąsiada najczęściej  nie może się zbliżyć bardziej niż 1,5m od granicy działki. (warto tu wspomnieć, że według wcześniejszych rozporządzeń było to: dla okapów i gzymsów wysięg nie większy niż o 80cm, dla balkonów, galerii, tarasów, schodów, pochylnie, itp. wysięg nie  więcej niż 130cm.)
  6. Wysokość bryły budynku (z zasady liczona od poziomu ziemi, ale urzędy często dopuszczają wysokość liczoną od poziomu podłogi parteru budynku, lub poziomu terenu przy wejściu do budynku).
    1. W uzasadnionych przypadkach (czynniki niezależne od nas) można wystąpić do ministra budownictwa o odstępstwo od ogólnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (niestety takie uzgodnienie potrafi zabrać wiele miesięcy i nie mamy żadnych gwarancji że dostaniemy zgodę),
  7. Dopuszcza się budowę garażu o długości nie przekraczającej 5,5m i wysokości nie przekraczającej 3,0m bezpośrednio w ostrej granicy działki lub w odległości  nie mniejszej niż 1,5m (bez otworów okiennych).
  8. Powierzchnia biologicznie czynna, czyli jaką powierzchnię działki musimy pozostawić bez oficjalnej zabudowy (budynków, chodników, podejść i podjazdów). Najczęściej jest to około 50-70% całej działki.
  9. Szerokość drogi dojazdowej do posesji jest uzależniona od skali budynku, rodzaju zabudowy i zapisów Miejscowego Planu M.P.Z.P.  ale też od wymogów pożarowych. Z reguły minimalne szerokości kształtują się następująco:
    1. szerokość wynikająca z tzw. “przepisów budowlanych” opcja minimum to 3 metry szerokości jezdni. Przy ciągu pieszo – jezdnym minimum 5 metrów. W zabudowie jednorodzinnej  dopuszcza się szerokość wspólnego dojścia i dojazdu nie mniejszą niż 4 metry.
    2. szerokość wynikająca z przepisów pożarowych minimum 4 metry (dopuszczalne jest miejscowe przewężenie do 3,5 metra). Minimalna wysokość dojazdu to minimum 3,6 metra w budownictwie jednorodzinnym i minimum 4,2 metra w pozostałej zabudowie.

W świetle kolejnych nowelizacji prawa budowlanego i warunków technicznych dla jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, śmiało można stwierdzić coraz większą liberalizację przepisów precyzujących odległości w zabudowie, każda kolejna zmiana jest więc na korzyść potencjalnych inwestorów. Możemy budować się na coraz mniejszych działkach, a bryła naszego budynku może coraz bardziej zbliżać się do granic działki.

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.