Pierwszym najważniejszym krokiem przy każdej nowej inwestycji jest wybór działki. Wybór ten determinuje nam możliwości późniejszego jej zagospodarowania w oparciu o jej fizyczny kształt i stan zagospodarowania. W dzisiejszych czasach nie spotyka się już prawie działek kompletnie dzikich, bez jakiejkolwiek infrastruktury technicznej, a jeśli takie się trafiają to są dużo tańsze niż działki tzw. uzbrojone.

Projekt zagospodarowania działki budowlanej.

Warunki jakie wyznaczają nam możliwość zagospodarowania działki, które koniecznie powinniśmy uwzględnić to:

–         lokalizacja względem drogi publicznej lub prywatnej (czyli możliwość i koszty dojazdu oraz ewentualny konflikt z właścicielem drogi prywatnej),

–         budowlana wielkość działki, długość i przebieg granic działki (ze szczególnym uwzględnieniem sąsiedztwa bliższego i uciążliwej infrastruktury drogowej, kolejowej i lotniczej),

–         ukształtowanie terenu i związane z tym zagrożenia (zalewanie, możliwość tworzenia się zasp śnieżnych, itp.),

–         istniejące zagospodarowanie terenu nadziemne i podziemne (zieleń, instalacje, sieci i stanowiska archeologiczne) i ewentualne możliwości dostępu do mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja),

–         rodzaj gruntu jaki na działce występuje (pod kątem możliwości zabudowy i ryzyka z tym związanego, w tym tereny podmokłe i zalewowe, osuwiska, zasypane dzikie wysypiska śmieci i glinianki),

–         uwarunkowania planistyczne terenu (Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu, Warunki Zabudowy, Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Przestrzennego)

–         przyroda i natura chroniona (zagrożenia związane z obszarami chronionymi parków krajobrazowych, rezerwatów i obszarów chronionych typu Natura 2000),

–         nasze plany i pomysły na zagospodarowanie naszej przyszłej rezydencji (dobrze gdyby się zmieściły na kupowanej działce zgodnie z przepisami).

Oczywiście na każdy z tych punktów można napisać kilka prac magisterskich a nawet otworzyć przewód doktorski, nam jednak wystarczy podstawowa informacja o występujących zagrożeniach lub ich braku. Uzbrojeni w odpowiedzi na powyższe pytania możemy zacząć negocjacje ze sprzedającym, pamiętając że nasza świeżo zdobyta wiedza może mieć znaczny wpływ na ostateczną cenę, każdy argument na zbicie ceny jest na wagę złota, a raczej ziemi.

Kiedy już dokonamy zakupu, tej właściwej dobrze rozpoznanej i sprawdzonej pod każdym kątem posesji nadchodzi pora, aby zadecydować jak ma wyglądać nasza rezydencja, czyli jak będzie zagospodarowana działka. Zakres zagospodarowania można podzielić na to co obowiązkowe (wymagane przepisami Prawa Budowlanego i lokalnymi wymogami Gminy, Powiatu, Województwa) i to co jest tylko naszą wolą. Do elementów obowiązkowych należą budynki i zagospodarowanie z nimi związane, przyłącza, odprowadzenie ścieków i nieczystości. Na zgodną z przepisami lokalizację budynku, dojścia, dojazdy do posesji, bramę furtkę, altanę śmietnikową mamy mocno ograniczony wpływ, trzymają nas tu przepisy warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Sporą dowolność mamy właściwie tylko w zagospodarowaniu ogrodu (trzeba pamiętać o dopuszczalnej wysokości zieleni przy granicy działki), małej architekturze i ścieżkach. Jednak pomimo tych ograniczeń mamy pewną dowolność w aranżacji działki i trzeba dobrze ją wykorzystać bo tutaj mamy tylko jedno podejście (przesuwanie budynku mieszkalnego jest dość kosztowną alternatywą, nadal taniej jest zburzyć i wybudować na nowo).

Uwaga. Koniecznie trzeba pamiętać, że zagospodarowanie terenu wraz z lokalizacją budynku i infrastrukturą towarzyszącą podlegają pozwoleniu na budowę i nie mogą zostać zmienione po wydaniu tego pozwolenia, a po zakończeniu podlegają geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, koniecznej do odebrania budowy po zakończeniu prac.

Budynek mieszkalny odległości w zabudowie jednorodzinnej.

Pomimo narzuconych przepisami ograniczeń (obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy, najczęściej ~5-10 metrów od drogi/linii rozgraniczających drogę) zawsze mamy pewną swobodę w umiejscowieniu budynku. Aranżując działkę możemy dom postawić bliżej lub dalej od drogi i granic działki, wpływając na wielkość i kształt ogrodu (dobrze to jednak uzależnić od stron świata i ewentualnych sąsiadów). W terenie płaskim przy lokalizowaniu budynku musimy uwzględnić tylko dwa wymiary, przy działkach pochyłych mamy jeszcze możliwość zbudowania się na „wzgórzu” lub w „dolince”, przy czym każda lokalizacja ma swoje wady i zalety, jak kto lubi. Dobrze też przy aranżacji uwzględnić formę i kształt budynku tak aby jak najlepiej wpisywał się teren i nasze oczekiwania. Jeżeli okoliczna zabudowa jest bardzo gęsta i mocno ogranicza widokowe otwarcia na okolicę, można pokusić się o podwyższenie budynku, aby chociaż z górnej kondygnacji mieć widok z okien dalej niż tylko na nasze ogrodzenie i najbliższą zieleń. Jeżeli działka jest bardzo wąska i długa można dosunąć budynek nawet do granicy z sąsiadem (zgodnie z przepisami), uwalniając przy okazji druga stronę budynku. Jeżeli działka jest bardzo rozległa można budynek zaaranżować w całości w parterze, jeżeli miejsca brak trzeba iść w górę. Ogólna zasada lokalizowania budynków określa minimalną odległość od granicy działki dla pomieszczeń z oknami 4 metry, bez okien 3 metry (w szczególnych wypadkach nawet do 1,5 metra, a ściana może być nierównoległa do krawędzi działki), dopuszcza się  szczególnych przypadkach lokalizowanie budynku w granicy działki (przy zachowania odległości od okien minimum 4 metry) na bardzo wąskich działkach lub kiedy budynki na sąsiednich posesjach stykają się ze sobą ścianą oddzielenia pożarowego). Dodatkowo okapy dachu mogą pomniejszyć tą odległości od 0,5m do 0,8m, balkony i schody od 1m do 1,3m [zmienia się to co kilka lat, a z każdą nowelizacją można się spodziewać innych wartości].

Altana śmietnikowa na działce budowlanej.

Warunki techniczne dokładnie określają dopuszczalną odległość od granic działki i okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, nie uwzględniają jednak wpływu wiatru i ogólnej aranżacji posesji na tą lokalizację oraz drogi jaką trzeba odśnieżyć zimą, aby wynieść śmieci. Dlatego z zasady (i zgodnie z przepisami) lokalizuje się altanę od strony drogi w narożniku działki (obok altany sąsiada) albo w odległości minimum 2,0m od granicy (jeżeli sąsiad ma altanę gdzie indziej, nie przy naszej granicy) często spotyka się altany zabudowane w bramie wjazdowej tuż przy furtce (gorsze rozwiązanie) lub obok bramy wjazdowej (chyba najlepsze rozwiązanie). Sama forma stanowiska do gromadzenia odpadów stałych, czyli naszej altany jest w zasadzie dowolna, ważne żeby spełniała zadanie ochrony przed warunkami atmosferycznymi (zadaszony kosz na śmieci mniej śmierdzi latem i nie przymarza zimą). Musi też zapewniać wystarczającą ilość miejsca na segregowanie odpadów, czasem nawet cztery lub pięć koszy, a do tego tektura luzem. Dobrze też przewidzieć w niej miejsce na łopatę do odśnieżania i stanowisko do przypinania roweru latem. Oczywistą oczywistością powinno być też oświetlenie, które ułatwi nam wynoszenie śmieci, a przy okazji podświetli ewentualnych intruzów chcących wejść na posesję.

Wjazd i wejście na działkę.

Zaniedbywany przez inwestorów temat aranżacji wejścia i wjazdu na posesję, jest jednym z wielu elementów które wpływają na pierwsze wrażenie jakie odnosimy na widok budynku. Można tu rozważać wiele różnych wariacji na temat jego wyglądu, od zwykłej dwuskrzydłowej bramy wjazdowej do typowego domku z katalogu łączonej z siatkowym ogrodzeniem na zabetonowanych słupkach. Poprzez zakopiańskie inspiracje rustykalnego płotu ze sztachetami z desek i słupkami z polnego kamienia, aż po szlachetne kompozycje z okrągłym podjazdem (zieloną wyspą z fontanną pośrodku) i osią widokową prowadzącą od kutej bramy z murowanymi wieżycami przez całą działkę do reprezentacyjnego pałacyku pośrodku zamknięte dekoracyjnym ogrodzeniem z murowanymi klinkierowymi słupami. Tak czy inaczej szerokość i wysokość wjazdu trzeba dopasować do szerokości ulicy z której wjeżdżamy na posesję oraz do wielkości naszego pojazdu (wbrew pozorom samochody nie zawracają w miejscu). Poza tym wjazd podlega uzgodnieniu we właściwym urzędzie, gdzie trzeba go zaprojektować pamiętając o miejscowym obniżeniu chodnika, krawężnikach najazdowych i zabezpieczeniu naszej posesji przed wodą opadową z drogi. Nie zapominajmy tu o oświetleniu samej bramy (najlepiej na fotokomórkę), co w zimie ułatwi nam trafienie w podjazd i ochroni przed intruzami chcącymi niepostrzeżenie wślizgnąć się przez otwartą bramę. Oświetlenie takie ochroni nas również przed najechaniem po ciemku na własne dziecko, ewentualnie pieszych idących chodnikiem obok bramy. Dzwonek z domofonem i skrzynka na listy są to już chyba standardem i nawet nie ma co wspominać. W świecie europejskim skrzynka na listy nazywa się obecnie „euroskrzynką” i musi mieć ustawowe wymiary wewnętrzne minimum ~24x33x7cm i muszą być umieszczone tak, aby wrzutnik znajdował się na wysokości na wysokości nie niżej niż 70 cm i nie wyżej niż 160cm, poza tym że w dobie przesyłek gabarytowych nasza skrzynka powinna być na tyle duża, żeby nie trzeba było za każdym razem biegać z awizem na pocztę. Przepisowa szerokość wjazdu (nawierzchni utwardzonej wjazdu na posesję w pasie drogowym), a w związku z tym i bramy wjazdowej nie powinna się mieścić w zakresie 3,0 – 4,5 m, wszystko zależy od szerokości drogi z której zjeżdżamy

Podjazd, wiata na samochód i inne utwardzenia.

Kształt i wielkość podjazdu powinien być uzależniony od naszych obecnych i przyszłych potrzeb transportowych, inne bowiem będzie zapotrzebowanie dwuosobowego małżeństwa, a inne rodziny wielopokoleniowej. Samochód można przechowywać na podjeździe „pod chmurką”, w blaszanym garażu, w wiacie wolnostojącej lub dostawionej do budynku albo garażu wolnostojącym czy zabudowanym w budynek. Wpływ na wielkości i ilość miejsca parkingowego należy dopasować do gabarytów planowanych pojazdów, z zasady z czasem zmieniamy auta na większe nie mniejsze, z czasem też obrastamy w dedykowany do samochodów osprzęt, czyli bagażniki, dodatkowe uchwyty na rowery, narty i kajaki (dobrze gdyby można było wjechać do garażu z bagażnikiem na dachu). W ramach bogacenia się zmieniamy poręczne samochody miejskie na przepastne kombi, SUV-y i terenówki, a garaż przewidziany dla miejskiego malucha zupełnie może się nie sprawdzić jako dom dla wyprawowego Land Rovera. Trzeba patrzeć perspektywicznie. Na dzień dzisiejszy absolutnym minimum przy projektowaniu jest przewidzenie miejsca postojowego dla minimum dwóch samochodów, a zdarzają się inwestorzy którzy potrzebują trzech i więcej miejsc do garażowania samochodu. W tym przypadku dobrze jest potraktować temat rozwojowo, przewidując na przyszłość wolne miejsce pod kolejny garaż lub chociaż wolnostojącą wiatę. Im więcej samochodów tym większy powinien być plac manewrowy, trzeba też pamiętać o obowiązkowej odległości miejsca parkingowego od granicy działki oraz okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Planując utwardzenia na działce koniecznie pamiętajmy o miejscach przewidzianych do gromadzenia śniegu usuwanego z podjazdu i ścieżek oraz kierunkach spływu wody opadowej (legalnie tylko na teren własnej działki lub po uzgodnieniu do sieci kanalizacji deszczowej).

autor: Adam Powojewski

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.