Działka rolna zakrzaczona i jak to jest naprawdę. Zakupy nieruchomości obarczone są ogromnym ryzykiem, związanym nie tylko z jakością samej posesji i gruntu. Obwarowania dotyczą też możliwości gospodarowania terenem, dostępną infrastrukturą i uzależnieniem od osób trzecich. Kupując działkę pod nasz wymarzony dom powinniśmy postępować jak saper stąpający po polu minowym. Prawdziwe okazje zdarzają się niezmiernie rzadko, a sztuczek sprzedających nieruchomości nie da się zliczyć na palcach wszystkich rąk inwestora. Grunt żeby nie dać się naciągnąć na działkę z „małymi utrudnieniami.” Skoro takie małe to czemu nie załatwił ich sprzedający? Jak zwykle bezwzględnie należy dokładnie czytać umowę ze sprzedającym, czy to też z pośrednikiem. Jeśli nie mamy pewności choćby w stosunku do jednego małego podpunktu umowy, warto poradzić się fachowca. Kilkaset złotych wydane na solidne doradztwo jest lepsze niż kilkaset tysięcy utopione w gruncie którego nijak potem nie sprzedamy. Np. świetna nieruchomość przy głównej trasie może się okazać w niedalekiej przyszłości parkingiem dla ciężarówek przy wysypisku śmieci.

Co sprawdzić przed zakupem działki i gruntu budowlanego:

  1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego– w skrócie lista pobożnych życzeń lokalnego samorządu. Warunkuje nam możliwości zabudowy na potencjalnej działce (wysokość budynku, ilość kondygnacji, minimalną wielkość działki pod budowę, odległości od granic działki, dopuszczalne formy zabudowy, itp.). Bez tych informacji nie wiemy co kupić i w jakim zakresie będziemy mogli dysponować własną działką.
  2. Decyzja o warunkach zabudowy, czyli brak planu miejscowego – jeżeli działka znajduje się na obszarze dla którego nie ma tzw. „planu miejscowego” to z jednej strony daje nam to bardziej nieograniczone możliwości budowania, a z drugiej taka lokalizacja wiąże się z tym, że na sąsiednich parcelach może pojawić się inwestor o większej sile przekonywania i pomimo przeważającej zabudowy jednorodzinnej, docelowo możemy wylądować z naszym przyszłym domem w bezpośrednim sąsiedztwie dużego osiedla czterokondygnacyjnych bloków.
  3. Wypis z ksiąg wieczystych – warto tam zajrzeć aby mieć pewność od kogo kupujemy działkę i czy aby nie jest obciążona ą , ponadto będziemy mieli pewność ilu właścicieli ma dana nieruchomość i czy nie ma np. wyznaczonej dożywotniej renty na jednego z właścicieli.
  4. Dojazd do posesji – warto się upewnić w gminie do kogo faktycznie należy teren przeznaczony w planie miejscowym na drogę do naszej działki. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej należy sprawdzić czy w księdze wieczystej posesji i akcie notarialnym ustanowiona jest służebność przejazdu o szerokości minimum 4,0m.
  5. Sąsiedztwo (sąsiednie działki) – pamiętajmy że wielkość i ukształtowanie sąsiednich działek oraz układ stron świata determinuje nasze przyszłe sąsiedztwo. Nie będziemy mieli żadnego wpływu na to gdzie sąsiad postawi swój dom. Ponadto wg najnowszych przepisów taki miły sąsiad może postawić swój mały garaż lub wiatę na narzędzia bezpośrednio przy naszym płocie. Jeśli nasz miły sąsiad będzie miał działkę węższą niż 16,0m może się również o postawienie swojego małego domku przy naszym płocie (w ostrej granicy działki).
  6. Warunki przyłączeniowe mediów –. O warunki możemy poprosić obecnego właściciela lub wystąpić o nie samemu, koszt niewielki, a nie zaskoczy nas potem brak prądu lub gazu w najbliższej okolicy. Należy pamiętać że koszt podciągnięcia nitki gazociągu lub przyłącza elektrycznego obciąży bezpośrednio inwestora. Do tego konieczne jest wykonanie przez dostawców mediów, budowlanych projektów branżowych i zatwierdzenie ich co też wiąże się z określonym czasem oczekiwania.
  7. Gaz – jest w miarę prostszym tematem (wystarczy przedłużyć istniejący przewód), Gdyby dostawcy mediów dysponowali nieograniczonym budżetem sami z przyjemnością podłączyliby do sieci kolejnych odbiorców, niestety w bardzo wielu przypadkach oznacza to że świeżo upieczony właściciel nieruchomości musi na swój koszt wybudować przynajmniej fragment przyłącza.
  8. Prąd – dociągnięcie przewodu elektrycznego przyłącza niskiego napięcia, czy to na słupach czy też złączem podziemnym, może się wiązać z koniecznością postawienia transformatora (zależy to tylko i wyłącznie od lokalizacji najbliższej trafostacji).
  9. Woda – przyłącze to można tymczasowo zastąpić studnią (o ile pod działką znajdują się pokłady wody spełniającej normy czystości i mamy zgodę na wykorzystanie jej pokładów) Jeśli w bliższej okolicy mamy sieć wodociągową jest spora szansa że wydajność lokalnej sieci wystarczy do zaspokojenia naszych potrzeb po rozbudowie okolicznych domów.
  10. Kanalizacja – przyłącze to można tymczasowo zastąpić szambem (o ile dopuszczają to lokalne przepisy lub nawet przydomową oczyszczalnią ścieków). Jeśli warunki dopuszczają budowę tymczasowego szamba szczelnego do czasu realizacji lokalnej sieci kanalizacyjnej to warto zlokalizować tak urządzenia kanalizacyjne na działce aby można było bez problemu przepiąć przewód kanalizacyjny ze zbiornika szamba na przyłącze kanalizacyjne (unikniemy w ten sposób dewastacji działki).
  11. Przyłącza teleinformatyczne – w dzisiejszych czasach nie musimy koniecznie podpinać się do sieci, istnieje łączność bezprzewodowa którą możemy z powodzeniem wykorzystywać nie generując dodatkowych kosztów.

Warto tu również uprzedzić że urzędy potrafią zażądać uzgodnienia lokalizacji oraz przebiegu mediów u każdego poddostawcy z osobna, jeśli w danym rejonie nie funkcjonuje Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej(ZUD, ZUDP  itd.) co też wymaga czasu i pobiegania po właściwych instytucjach.

Inne zagrożenia na działce budowlanej:

  1. Wyłączenie z produkcji rolnej i/lub leśnej – bez względu na zapisy zawarte w planie miejscowym naszej gminy, warto się zorientować czy grunt już został przekwalifikowany na budowlany (bez konieczności wyłączania z produkcji rolnej i/lub leśnej) czy będziemy musieli sami się o takie przekwalifikowanie postarać (oczywiście wiąże się to ze stosowną opłatą). Niektóre urzędy powiatowe zajmują się tym samodzielnie ,niejako za plecami inwestora.
  2. Warunki gruntowo wodne – czyli co nasz czeka w gruncie, przede wszystkim jakość i stabilność gruntu, poziom wody gruntowej, kierunek spływu wody na otaczającym nas terenie ze szczególnym naciskiem na możliwość zalewania działki przez sąsiadów lub pobliskie cieki wodne.

autor: Adam Powojewski

tekst powstał 10 stycznia 2015 roku

Uwaga: Wszystkie materiały zamieszczone na stronie są naszego autorstwa i podlegają ochronie na podstawie ustawy o prawach autorskich. Wykorzystywanie, kopiowanie i powielanie bez zgody autora zabronione.

UWAGA HIPOTEKA